來(lái)源：環(huán)球時(shí)報(bào)

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【環(huán)球時(shí)報(bào)駐英國(guó)特約記者 紀(jì)雙城 環(huán)球時(shí)報(bào)記者 陳子帥 環(huán)球時(shí)報(bào)特約記者 陳欣 甄翔】“金融風(fēng)暴沖擊美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)”，25日，英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》以此為題刊發(fā)長(zhǎng)篇文章。報(bào)道稱，隨著建筑貸款在信貸緊縮之際到期，等待已久的清算即將到來(lái)。美國(guó)《華盛頓郵報(bào)》稱，隨著十年低息貸款的結(jié)束，商業(yè)地產(chǎn)成為投資者眼中下一場(chǎng)危機(jī)的焦點(diǎn)。彭博社則稱，“疫情后，空蕩蕩的寫字樓正在變成債務(wù)定時(shí)炸彈。”從倫敦到紐約，擁有耀眼寫字樓的業(yè)主們紛紛逃避他們的債務(wù)。不斷下行的寫字樓市場(chǎng)真的會(huì)引爆商業(yè)地產(chǎn)這顆雷嗎？如果發(fā)生，它的危害有多大？

創(chuàng)紀(jì)錄的空置率

在美國(guó)舊金山，隨著一棟又一棟辦公大樓陷入違約，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)愈演愈烈。這個(gè)美國(guó)科技中心的房?jī)r(jià)在過(guò)去10年達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的高點(diǎn)，因此還有很大的下行空間。在紐約，雖然街道上擠滿了游客和居民，但只有約一半的上班族回到了辦公桌前。彭博社稱，紐約今年寫字樓空置率預(yù)計(jì)將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的22.7%。

紐約空置的寫字樓 （視覺(jué)中國(guó)）

在英國(guó)倫敦，金絲雀碼頭目前陷入困境。這個(gè)被大多數(shù)人視為專為銀行家打造的街區(qū)，如今客戶不斷流失。英國(guó)《泰晤士報(bào)》26日?qǐng)?bào)道稱，匯豐銀行決定將其總部從金絲雀碼頭遷至原英國(guó)電信集團(tuán)總部。地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)CoStar的數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)寫字樓的空置率在近3年上漲了65%，目前有超1000萬(wàn)平方米的空置空間等待出租或銷售。空置的寫字樓有1/3位于倫敦，此外在英國(guó)主要商業(yè)城市曼徹斯特、伯明翰以及格拉斯哥都分別有占地約46萬(wàn)平方米的閑置辦公空間。如此之高的寫字樓閑置面積創(chuàng)下了英國(guó)自2014年以來(lái)的最差商業(yè)表現(xiàn)。報(bào)道稱，英國(guó)的辦公室出租市場(chǎng)行情雖然黯淡，但市場(chǎng)仍然有需求。CoStar的數(shù)據(jù)分析事務(wù)高級(jí)主管斯坦菲爾德認(rèn)為，目前市場(chǎng)上需要的是規(guī)模更小、更環(huán)保節(jié)能的辦公場(chǎng)所。

彭博社稱，商業(yè)地產(chǎn)的衰敗在全球不斷蔓延，就像貫穿全球經(jīng)濟(jì)的一道黑暗裂縫。即使股市反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題也將持續(xù)數(shù)年。

恢復(fù)時(shí)間或需15年

《金融時(shí)報(bào)》稱，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商估算，當(dāng)前紐約寫字樓的總市值已較巔峰時(shí)期下跌760億美元。除極少數(shù)新建高端寫字樓仍能以高價(jià)出租外，其他寫字樓均面臨出租難的問(wèn)題。當(dāng)業(yè)主打算出手時(shí)，才發(fā)現(xiàn)早先高價(jià)購(gòu)入的寫字樓現(xiàn)在跌價(jià)嚴(yán)重。例如，近期黑石集團(tuán)和RXR拋售他們旗下位于紐約美洲大道1330號(hào)的寫字樓物業(yè)后到手3.2億美元，比2006年的買入價(jià)還低了1/3。一名房地產(chǎn)專業(yè)人士說(shuō)，以美元的絕對(duì)價(jià)值計(jì)算，目前紐約商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格已跌至近20年最低，有的物業(yè)拋售價(jià)格甚至比空地都低。

數(shù)據(jù)分析公司“Green Street”的數(shù)據(jù)顯示，自2022年3月美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始加息，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓的交易量和價(jià)格急劇下跌。其中，機(jī)構(gòu)級(jí)寫字樓的價(jià)值下降了27%，公寓樓價(jià)格下跌了21%，購(gòu)物中心價(jià)格下跌了18%。

美國(guó)保德信房地產(chǎn)投資管理公司預(yù)計(jì)，在觸底之前，歐洲寫字樓價(jià)格預(yù)計(jì)將下跌逾25%，亞太地區(qū)寫字樓價(jià)格將下跌近13%。該機(jī)構(gòu)的分析師認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的“大重置”可能會(huì)極其緩慢。2008年金融危機(jī)后，美國(guó)寫字樓價(jià)格花了6年時(shí)間才復(fù)蘇。凱投宏觀預(yù)測(cè)，到2025年底，美國(guó)寫字樓的價(jià)格將比峰值下跌35%，并需要15年或更長(zhǎng)時(shí)間才能恢復(fù)。隨著辦公空間需求減弱，2040年前，美國(guó)寫字樓不太可能恢復(fù)到疫情前的峰值水平。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池26日對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，歐美城市寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇前景取決于其央行未來(lái)是否還要加息以及宏觀經(jīng)濟(jì)、通貨膨脹情況。短期來(lái)看，加息、通貨膨脹等因素都增加了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的成本，不利于寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇。

戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，寫字樓市場(chǎng)目前是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中最具挑戰(zhàn)的一個(gè)板塊，由于企業(yè)辦公模式變化導(dǎo)致需求收縮以及再融資難度的加大都會(huì)給寫字樓板塊的復(fù)蘇帶來(lái)更大的不確定性，短期內(nèi)難以看到市場(chǎng)復(fù)蘇跡象。

金融風(fēng)暴？

《金融時(shí)報(bào)》稱，新冠疫情后，美國(guó)房貸利率不斷攀升，原先以浮動(dòng)利率貸款購(gòu)入寫字樓的物業(yè)持有者嚴(yán)重承壓。遠(yuǎn)程辦公潮興起讓出租物業(yè)變得更困難。在此情況下，不少物業(yè)持有者以再融資方式尋求自救，還有的物業(yè)持有者則徹底“躺平”，不再還貸，放任房子被法拍。

彭博社稱，根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，今明兩年，美國(guó)有大約1.4萬(wàn)億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期。當(dāng)最后還貸期限到來(lái)時(shí)，面對(duì)巨額賬單的業(yè)主可能更愿意違約，而不是再次借款來(lái)支付賬單。由于成本過(guò)高，黑石集團(tuán)、太平洋投資等資產(chǎn)管理公司已經(jīng)選擇停止支付一些建筑的款項(xiàng)。

魏東分析稱，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，再融資是其目前面臨的最大難題，到期貸款必須以更高的利率融資，這意味著即使空置率上升或居高不下，其持有者也要支付更高的款項(xiàng)。小型和地區(qū)性銀行是美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大信貸來(lái)源，持有該行業(yè)約80%的未償債務(wù)，而目前這些小型銀行處于金融業(yè)動(dòng)蕩的中心，由于銀行試圖降低金融風(fēng)險(xiǎn)，因此會(huì)大幅提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)或家庭難以獲得貸款。如果商業(yè)抵押貸款價(jià)值長(zhǎng)期下降導(dǎo)致存款從銀行流出，迫使銀行不僅限制向開(kāi)發(fā)商貸款，還限制向所有客戶貸款。在極端情況下，這可能會(huì)威脅到銀行自身從而產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

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