4月21日，最高人民法院發布了關于商品房消費者權利保護問題的批復。

(相關資料圖)

該批復中明確：

商品房消費者以居住為目的，購買房屋并已支付全部價款，其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。

在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。

該批復自2023年4月20日起施行。

此次批復是針對河南高級人民法院的相關問題做出了答復。此前河南高院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》。請示涉及商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題，經研究后最高法做出了明確指示。

一、建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系 ，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。 二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款 ，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。 只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。 三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下， 商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為這一舉措有兩大意義：

一是從法律意義上來說：

這 些 年爛尾樓比比皆是，很多購房人 一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風險，但在司法實踐中，雖然主流觀點認可業主的基本債權優先權，認可業主的權利在某種程度上優于抵押權和施工單位的工程款優先受償權，但是畢竟沒有明確的規定。

很多人甚至不知道業主基本債權優先權的存在，以及最高院關于彩石山莊的批復（這個批復首次明確了購房人的基本債權優先權，但是并未公開，在網上很難通過官方渠道查到），所以，實務操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤，業主的權利并沒有得到有效保護。

但凡遇到爛尾樓或開發商負債累累，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優先受償權，而業主也會主張要求交房或者退房款等。

這個時候就會出現多種債權沖突的情形，而抵押權和工程款優先受償權有明文規定，業主的優先權并沒有特別明確的規定，散見在一些最高院的觀點和執行的相關規定中，所以一些法院可能并不會考慮業主的優先權。對于購房人而言，顯然是有失公平的。

該批復以司法解釋的方式明確了購房人的優先權，并明確認定了在什么情況下業主的房屋交付請求權和價款返還請求權優于抵押權、工程款優先受償權及其他債權，為相關案件提供了明確的裁判指引。

關于優先權的保護，也有兩點需要注意：一是這種優先權是特指住房，不包括商業辦公用房。二是，購房者本身需要全額交付購房款，這里即使是貸款買房，實際上也是全款支付，但不能出現斷供。

二是政治意義，該批復為解決爛尾樓、開發商暴雷案件各類債權如何處置提供了明確指引，同時會從一定程度上提升老百姓對樓市的信心，有利于樓市的復蘇。在當前的大形勢下，還具有深遠的政治意義。

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