湖南日報全媒體記者 田燕 李昆勵

(資料圖片僅供參考)

近年來，物業費糾紛不斷：新房空置沒住該不該全額繳納物業費、物業服務不到位物業費可不可以拒交或少交等等，常常讓物業和業主產生矛盾糾紛并引起大家的關注。最近，新房整改期間物業費誰來付，因為投訴多又引發大家的熱議。

拿到新房，本該是歡天喜地的事，可業主在收房時，經常發現房子有空鼓、漏水、墻面不平整等質量問題。新房整改本來已夠讓業主們糟心了，如果物業還通知要交物業費，相信不少業主會心氣難平。商品房整改期間，物業費誰來付的問題引發爭議，物業、開發商與業主之間也經常因此鬧糾紛。

業主：不應該承擔房屋整改期間的物業費

2019年，市民朱先生購買了郴州市美的云熙府的一套商品房。2022年9月，開發商湖南中寧置業有限公司向業主下達收房通知書。朱先生前往驗房時發現房屋存在“客廳窗簾盒位置開裂、房間內電路開關失效、多處油漆破損、墻壁開裂、門檻下沉”等問題，他現場向開發商維保中心提交了整改報修單。

“直到今年2月，5個月過去了，屋內部分開關及浴室玻璃門仍沒安裝到位，整改還沒搞完!”因為著急入住，朱先生無奈決定先收房。在辦理手續時，朱先生發現，物業費的收取時間是從2022年10月1日即開發商下達可收房通知書后開始算起，理由是：“下發通知書即視同達到了收房標準，且物業已產生了相應服務成本?！?/p>

“整修進度慢、效果不盡人意是導致我延遲收房的主因，這期間產生的費用怎么由我承擔呢？”因達成不了共識，朱先生再次拒絕收房。

近年來，湖南日報接到不少業主關于商品房整改期間被強收物業費的投訴。

長沙符先生向記者反映，2021年2月他在長沙梅溪悅章購買了一套商品房，因樓棟墻體垂直度問題達不到交付標準，整棟樓延遲收房89天。業主們要求由開發商承擔整改期間的物業費，但目前沒有收到開發商的明確答復。

長沙葉女士則告訴記者，她購買的房屋存在天花板開裂、衛生間大面積空鼓等諸多問題，開發商下達收房通知書已經過了3個月，房屋整改遲遲未完成。葉女士認為，她不應該承擔整改期間的物業費，而物業則認為，需要整改的都是些小問題，不影響交付使用，業主理應繳納期間產生的物業費。

永州市冷水灘區十里江灣的一業主也反映，在房屋驗收過程中發現房屋存在空鼓墻面十余處、廚房地面滲水、廚房煙道開裂等質量問題。他在2022年1月15日向物業提交了房屋拒收通知單，2022年4月6日去看房發現問題還未整改，填寫業主入住驗房表后，5月2日房屋終于整改完成?？墒?，期間物業費由誰來付的問題卻成了麻紗。

癥結：購房格式合同沒有質量界定標準

采訪中，有業主認為，目前市場上交付的新房大部分是精裝房，即使需要整改的是小瑕疵，依然影響業主正常使用。“我總不能等買好家具入住了，再來維修基礎工程，再撬瓷磚、澆筑天花板吧？”葉女士認為，在物業費的核定上，應“因地制宜”。

對此，物業公司也有話說。一家物業公司負責人告訴記者，房屋通過政府主管部門的竣工驗收，才能下達收房通知書，通過竣工驗收就意味著房屋不存在主體結構質量問題，整體交付時，物業也開始在公共區域投入人力、物力管理，物業公司要求從集中交付時開始繳納物業費，這是合情合理的。

其實，新房在整改過程中的物業服務費問題并非完全沒有政策依據。2022年5月7日，湖南省發改委、省住建廳、省市場監管局聯合印發了重新修訂的《湖南省物業服務收費管理辦法》，第十五條規定，買受人在查驗收房時存在不符合法律法規或者購房合同約定的質量要求的，整改期間的物業服務費由建設單位交納。但是，在實操過程中，哪些房屋質量問題可以要求開發商承擔物業費，仍缺乏相應的界定標準。

對于《湖南省物業服務收費管理辦法》中“購房合同約定的質量要求”，業主們頗有看法。他們認為，購房合同中往往約定了物業費的繳納時間，卻缺少對房屋質量的詳細約定，尤其現在大部分都是精裝房，難免有很多問題，管理辦法應該再明確細致一些，最好規定什么類型的質量問題由誰來承擔物業費。有業主則對此質疑：“購房合同都是開發商的格式版本，消費者只有簽或不簽的選擇，怎么維權？”更有業主提出異議：“根據開發商提供的合同，開發商既是裁判員，又是運動員，對業主來說本來就不公平?！?/p>

結論：整改期間物業費由開發商承擔

房屋整改期間的物業費到底該由誰承擔呢？什么樣的質量問題才能達到不交物業費的標準？

對于朱先生遇到的問題，郴州北湖區郴江街道辦事處建議他以書面形式將情況告知開發商和相關政府部門，由政府有關行政主管部門進行責任劃分，再根據責任劃分承擔相對應的物業費。

記者通過長沙市12345政務服務便民熱線進行咨詢，得到的回復是：房屋因質量問題需進行整改，整改期間的物業費由整改方承擔。至于開發商提出的“只是小瑕疵，不是大問題”的說法，12345認為：“小瑕疵，也是質量問題?！?/p>

北京中倫文德（長沙）律師事務所律師孫彥指出，交房時沒有達到合同約定的交房條件或已經與開發商達成了延期交房的協議，房屋交付前，房屋質量整改期間所產生的物業管理費用由開發商承擔。

關于“房屋質量問題”判斷標準，孫彥告訴記者，房屋的質量問題分為房屋主體結構質量不合格、嚴重影響正常居住使用的質量問題和其他質量問題三種。對于不屬于主體結構質量不合格的一般質量問題，購房者可在保修期內，根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，承擔商品房保修責任”的規定，請求開發商維修。因維修致使房屋使用功能受到影響或給購房人造成損失的，開發商應當負賠償責任。

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